La compra de vivienda con independencia de su finalidad, es una de las mayores inversiones de nuestra vida en la que no siempre se toma con en la consideración correcta todos los riesgos que se asumen.
Realizamos una gran inversión en un activo real a precio de mercado con ratios financieros como apalancamiento, ratio de solvencia del comprador y expectativas de tipos de interés que no se valoran con carácter previo a la selección de la oferta de financiación hipotecaria que ofrecen las entidades financieras más idónea a nuestros intereses.
Como paso previo a la contratación, debemos dar respuesta a las siguientes cuestiones:
▪ ¿Qué destino le voy a dar al inmueble?
▪ ¿Qué valor de mercado tiene el inmueble y qué porcentaje voy a financiar?
▪ ¿Qué ratio de solvencia debe tener el comprador del inmueble?
¿Qué destino le voy a dar al inmueble?
En la mayoría de las ocasiones, la utilidad que se persigue con la compra del inmueble es la residencia habitual. Siendo ésta la finalidad perseguida, el plazo de la financiación más adecuado sería el de 25/30 años, ajustando duración a la edad legal prevista de jubilación, en la actualidad 67 años. Una utilidad del inmueble, más relacionada con inversiones (Asset Class), debe buscar una duración similar al plazo objetivo de inversiones del usuario.
En la contratación de plazos de financiación que finalizan con posterioridad a la jubilación del prestatario, se debe prever que puede haber una reducción considerable de ingresos para hacer frente a las cuotas que queden pendientes.
Alargar la vida de la operación, tiene otras ventajas:
▪ Reduce las cuotas periódicas, aunque aumenta el importe de intereses, permitiendo acceso a activos reales de acuerdo a ratios de solvencia adecuados.
▪ Reduce el riesgo de la pérdida de valor del activo, por el efecto inflación anual, minorando el efecto apalancamiento.
¿Qué valor de mercado tiene el activo real y qué porcentaje voy a financiar?
El valor de mercado del activo condiciona la ratio de endeudamiento (apalancamiento financiero) y solvencia del prestatario.
La mejor forma de conocer el valor de mercado es mediante la tasación por empresas independientes registradas en el Banco de España. En la actualidad la tasación del inmueble que se hipoteca es un gasto que debe afrontar el banco, pero la prudencia financiera aconseja que el prestatario contrate los servicios de profesionales independientes, para conocer realmente su valor de mercado.
El loan to value (LTV) o nivel de apalancamiento financiero aconsejable para la mayoría de las operaciones de financiación de inmuebles no debe superar el umbral del 80% del valor de tasación.
Se deja de esta forma un colchón de seguridad del 20% para evitar que el valor de mercado de inmueble sea inferior a la deuda pendiente del préstamo hipotecario.
Como hemos señalado con anterioridad, el tiempo reduce a largo plazo este riesgo de posible desajuste en el LTV, pero no puede evitarse en determinados momentos por movimientos muy volátiles de los activos inmobiliarios. Mientras se mantenga similar nivel de solvencia al inicial en los prestatarios, este desajuste financiero en nada afectará a la utilidad perseguida con la operación, la residencia habitual.
¿Qué ratio de solvencia debe tener el comprador?
Como norma general, el flujo libre de caja (ingresos netos corrientes – gastos corrientes) afecto al pago de cuota hipotecaria no debe ser superior al 40%, quedando a disposición del prestatario el restante 60%, para cualquier otro uso, incluido el ahorro.
En este análisis de solvencia, se debe de incluir la previsión a futuro, y así adquiere mucha relevancia la procedencia de los ingresos. A mayor certeza y seguridad de los ingresos futuros, mayor será la ratio de solvencia del prestatario y su vulnerabilidad ante los efectos adversos en depreciación activos o incremento de la cuota de pago periódica si se ha contratado financiación variable.
La estabilidad a largo plazo de los ingresos, también se ve beneficiada por el presumible incremento de los ingresos por el IPC que diluye los efectos de incremento de las cuotas.
Prestatarios con una elevada previsibilidad de ingresos, pueden asumir más riesgos en la contratación de préstamos hipotecarios, como pueden ser la fijación de un tipo de interés variable – EURIBOR más un diferencial – de forma periódica.
En la mayoría de los supuestos, el prestatario debe entender que desde el análisis de la ratio de solvencia, un tipo fijo del 2,50% durante toda la vida de la operación, es un coste asumible y previsible que puede afrontar si su solvencia actual y futura es la idónea.
Intentar prever un coste financiero inferior al 2,50%, afecta poco en términos de riesgo de tipo de interés que se asume utilizando el indicador de referencia, el EURIBOR, frente a la posibilidad de que éste se mantenga en los niveles actuales y no se reduzca en el porcentaje que se espera la financiación afectando a la solvencia y capacidad de pago del prestatario.
Añadiríamos como argumentos financieros para justificar la procedencia de asumir un tipo de financiación fijo del 2,50%, el dato de que los tipos de interés al que los bancos se prestan a 30 años – interest rate swap – está en la actualidad en este nivel y el Tesoro Público se financia a ese plazo con Obligaciones del Estado con un rendimiento anual del 4%.
La elección de tipo de interés aplicable, fijo o variable, afecta de forma relevante a otros tipos de usuarios de servicios financieros, que utilizan la inversión en activos inmobiliarios como una alternativa por la rentabilidad (TIR) esperada, inversores para los que acertar en sus previsiones sobre valor futuro de los activos y coste del endeudamiento, no hace más que incrementar la finalidad perseguida por la operación, el beneficio (Return over Investment ROI).
En la actualidad en Europa con tipos de interés elevados, aunque los mercados financieros descuenten una reducción de los mismos, para que las entidades financieras realicen una oferta de crédito hipotecario razonable a tipo fijo, exigirán determinada vinculación del prestatario. En la negociación de estas condiciones y reducción al mínimo o eliminación de otras comisiones (gastos, amortizaciones, seguros, etc.) está el objetivo en la búsqueda de la oferta bancaria más idónea.