La Ley 5/2019 de los Contratos de Crédito Inmobiliario, prevé ratios de solvencia suficiente para el prestatario y límites al apalancamiento en la financiación. La regla del 40/80 impide que se pueda endeudar un consumidor más de un 40% de sus ingresos, descontada su deuda mensual, ni solicitar una cantidad de préstamo hipotecario superior al 80% del valor de tasación del inmueble.
Por tanto, un incremento hasta el 2% del Euribor 12meses, con un cumplimiento de los parámetros financieros previstos en la Ley deberían ser fácilmente asumibles por los prestatarios. Un tipo variable de una hipoteca Euribor + 25pb, pasa de 0% en el pasado a un 2,25% en la actualidad. En una hipoteca de 125.000€ a 20 años se incrementa aproximadamente en 100€ mensuales. El coste financiero mensual está cubierto por el nivel de solvencia del prestatario, sería suficiente incrementar sus ingresos/salario en un 2,25%, y el precio del inmueble puede haber incluso incrementado por el efecto de la inflación.
Si el deudor hipotecado a tipo variable, estima que Euribor se puede encarecer hasta niveles muy superiores, es fácil de calcular el límite de coste mensual que puede asumir mediante una simulación de escenarios de tipos de interés, tiene otra opción prevista en la Ley de Crédito Inmobiliario, cambiar el tipo de interés de tipo variable a fijo. En este supuesto las comisiones que la entidad financiera puede cobrar también están determinadas y cuantificadas en su porcentaje. Simplemente tendría que solicitar una oferta a la entidad financiera o acudir a otras en el mercado de préstamos hipotecarios.
Y llegados a este punto de decidir que es mejor un tipo fijo o un tipo variable, la respuesta no puede ser otra que la elección de un tipo fijo. Llevamos décadas con tipos de interés próximos al 0% e incluso en algunos momentos negativos, y se ha instalado la creencia entre los consumidores de que el precio del dinero no tiene coste alguno, cuando en realidad es todo lo contrario.
El precio del dinero, se fija por los Bancos Centrales a través de los tipos de interés, y en los momentos en que se trata de ayudar a las economías éstos disminuyen hasta llegar al absurdo de tipos negativos. Alemania llego a cobrar 0,80% anual a los inversores que compraran su deuda y España pagaba un 0,15% por sus bonos con vencimientos a 10 años, en estos periodos la inflación estaba al 0% o incluso fue negativa.
Los ratios de inflación en la actualidad, 9,10% en la UE o 8,3% en USA, prevén un incremento de los tipos de interés muy superior al coste actual de la hipotecas, por lo que los consumidores deben acostumbrarse a que el dinero no es free o cuasi, sobre todo cuando los Bonos Soberanos con vencimiento 10 años de USA pagan un 3,44% anual o España un 2,89%.
